如何挑选波尔多的酒庄，这可是一门学问啊！有很多投资者来法国多次，一看就是一两年，为了选择一个自己满意的酒庄，可没有少花精力啊！但是所有的酒庄都不可能十全十美，所以后期的改造就显得特别的重要。以下4点，绝对是挑选酒庄的核心技巧内容：

1－首先要搞明白，为什么买酒庄？买来干什么？

2－酒庄收购的三种模式是什么？

3－酒庄出售的理由？

4－相关的收购费用又是多少？后期投资费用是多少？

　　1. 买酒庄，买的是一个生产工具，如果没有产出，一个酒庄就失去了他的灵魂价值。买酒庄的原因可以是：买“梦想”，买法式生活的“份儿”，买葡萄园生产葡萄酒，投资移民等多个因素。但是总体来讲，目的都是为了投资回报，我们不求暴利，保本至少也是一个最低限度的期望值吧。所以，前期的尽职调查，就显得很重要了。这个调查，不仅仅是调查要收购的酒庄，买家自己的实际情况也需要和收购项目有契合点才可以。我们公司负责美国客户的同事经常问我，我的客户嫌这个庄园葡萄田面积太大，你之前的客户最近不是在这个区域增加购买葡萄田吗？你的客户有兴趣看看这片葡萄田吗？ 要知道，美国客户买庄园，生产出来的酒基本是自己喝，但是中国客户买的酒庄基本都是用于生产葡萄酒然后出售到中国。所以目的不一样，需求也不一样。最记得一个庄主跟一个中国客户讲：“我的酒，全法国都有卖。”中国客户说：“您酒庄的酒，我一个省的销售就消化完了。我现在寻思这么把您邻居家的好葡萄田也收购过来。”不能不说，我们中国的葡萄酒市场是非常非常大的。

酒庄买来干什么？有的是为了接待客户，有的是让海外收购有一个好的形象，还有的就是自己对酒庄的纯爱好，想住法国了。目的搞清楚了，投资就有目标了。因为我们越了解客户要什么，才越能更快更准确的去帮助他们完成收购，时间对于大家来讲才是最宝贵的。很多中国投资商来到欧洲进行投资，并不了解当地的情况，很多人不愿意去找所谓的“中介”，有些人甚至对中介很排斥。但是要明白，葡萄园交易的“中介”和一般的房产中介，差别是非常大的。葡萄园交易的是business是企业收购并购项目，不是单单的买块葡萄地那么简单的。

这种专业的葡萄庄园的交易公司，在波尔多是屈指可数的，他们干的工作，帮客户省了很多麻烦事情，节约了很多时间、金钱和精力。但是有些中国客户，觉得可以省掉这5％的中介费，于是就开始自己办理签证，买机票，网上搜索出售酒庄的信息，好不容易看到一家不收中介费的，来了一趟，又发现照片和实物不符合，然后又开始找，折腾了半天，又找了一家凑合的，然后终于开始交易，一看全是法文的合同，又开始找人翻译，然后接踵而来的又是律师，公证人，土地交易局，市政府，员工，税收，合同，酒庄运营各项支出开销，搞得头大。

　　但是，后来终于发现，原来有些咨询公司还有售后服务，企业管理，人才招聘等一系列运营在背后支撑这些酒庄的业务，而且还是包含在费用里面的。这就跟我们在中国买房租房一样，好的房源基本都掌握在“中介”手里了。几千万都能拿出来投资，为什么零头的中介费还想着要省掉，得不偿失啊。而且，在国外“中介”类型的公司，都是很正常的，只有中国客户会觉得奇怪。更经常发生的是，中介带了中国客户去看，中国客户过两天自己又去到那个地方去找庄主谈，这个事情在法国发生，是要吃官司的。而一些中国客户，觉得无所谓，跳过中介，这在波尔多的葡萄酒庄交易市场上是很被唾弃的。真的是很丢中国人民的脸啊。现在以至于有一些法国银行都不会贷款给中国在波尔多的酒庄企业，就是因为部分中国客户的“越规行为”在法国这么健全的法律体制下面，显得是那么的格格不入。我自己也是中国人，有时候听到法国人谈论中国人的“信誉度”的时候，我都觉得脸上挂不住，要知道，我们来国外投资，代表的不是个人和某个公司，我们代表的更多的是“中国人”三个字，别人不会说某某酒庄投资人，都是用“中国人”来评价我们的，所以遵守国际商务规则，真的是一个需要学习的过程啊！但是，凡事都不能一棍子打死一帮人，这边很多中国人的酒庄，也是规规矩矩，真的就是为了做出好的葡萄酒而投资生产。所以，我们来了，肩负的使命就不仅仅是小商小贩的倒买倒卖了，更多的是文化的宣扬，和与国际市场接轨的一个重要角色。

别忘记最后一点，如果某一天你的葡萄酒产业不想做了，这份产业还卖得出去吗，这也是要考虑的一个长线问题。

　　2. 收购酒庄的模式其实不是我们想象的那么单一。买庄园分为三种模式：

　　a.城堡带葡萄园的。这种又要葡萄园好，又要城堡漂亮的，价格也是相对于偏高的。因为单独的城堡，好找；单独的葡萄园更好找；但是要两全其美就比较难了。所以还会考虑“组合拳”的形式（稍后解释）。

b.单买城堡，不带葡萄园，但是有几公顷的森林公园。地税和住宅税大概每年2000欧左右。（水电气另算）

c.单买葡萄田和酒窖。这种基本就没有高大雄伟壮丽的城堡了，完全就是为了生产葡萄酒而投资的。波尔多这种葡萄田加酒窖的是最多的，如果纯粹是为了葡萄酒，推荐直接购买葡萄园。

“组合拳”：这种模式也是现在越来越多的买家考虑的。比如在靠近波尔多市区和机场，购买一个超漂亮的城堡，方便办公或者方便客户下榻城堡居住，然后再在好产区去购买优质的葡萄田生产葡萄酒，而且这不影响酒庄与葡萄田之间的连带关系，而且是合法的。这样的话就达到了一个两全其美的方法，毕竟如果客人来波尔多，他们也不可能天天呆葡萄园里面，更多的是来感受城堡，和波尔多的法式风情和文化。本来坐飞机就要颠簸10几个小时，转机不算，还要再坐2小时汽车去偏远的城堡，客户去的话也是受罪啊。所以有客户就在自己买的城堡四周种满可以食用的葡萄，感受一种葡萄园的风格，而更多的专业制酒还是会放在本身的葡萄园那边。

　　3. 酒庄的出售理由：

　　a. 庄主年纪大，无后人继承。这个是占了很大比例的，甚至你还会看到75岁的老庄主，自己在收割季帮忙挑葡萄梗的场面。由于时代不同，庄主们的孩子大多都做其他的行业去了，音乐，美术，银行业，IT，医生等职业，而相对于酒庄属于农业，大多他们的子女都比较少的继承家族产业。

b.遗产税。法国的遗产税最高是付给40％，所以很多庄主出售酒庄在他们去世之前可以合理避税。

c. 分财产。比如老庄主去世，家里的继承人一半坚持继续，另一半坚持结束产业。平衡不了的时候，要不就是坚持继承的家人付给另外一派去收购对方的那部分，如果没有办法支付高额的费用，那就只能出售产业，然后大家分得各自的那部分。

d.财政问题。欠款银行啊，这些都是存在的，但是这个绝对是占少数的。

　　4.相关的收购费用和产生费用：

　　收购一个酒庄，涉及的工作人员是非常多的，律师，公证人，房产专家，葡萄园专家，土地局工作人员，审计师，会计师等。整个费用占酒庄收购价格的13％—15％（包含所有人员的服务费用，尽职调查费用，公证费，各种税费），而这13％—15％的费用中，中介费行业为5％－8％。成功收购后的费用支出，葡萄园种植工人，酿酒师，清洁工，销售人员，酒庄经理，秘书，园丁等，当然还有水电气，地产税，房产税，营业税等，但是还有一部分是设备维修，葡萄酒生产原料购买的费用，酒庄规模大小不一样，价格也是不一样，但是如果在两河产区如果运营一个10公顷左右的酒庄，大概在15万欧左右，是绝对错错有余来支付所有人员和设备物资等费用的，但是前提条件是酿酒和葡萄园的设施设备没有什么大问题，否则购买设备，也是一笔特别大的费用。

　　佳士得拍卖行旗下葡萄酒部门与其房产部联合成立了“佳士得葡萄园（简称佳士得酒庄部）”（"Vineyards by Christie’s"）。李莉娟（Li Lijuan）小姐，在其法国波尔多的子公司Maxwell－Storrie－Baynes任职，负责亚洲投资商收购法国葡萄园的相关咨询服务。

　　李莉娟小姐毕业于法国波尔多INSEEC，获葡萄酒市场与管理硕士学位，在2013年被授予法国马耳他骑士团勋章。对本文有何看法，可通过电子邮件： lilijuan@maxwellstorriebaynes.com 与李莉娟进行探讨。

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